Mercato Immobiliare Italia 2026: Previsioni Nomisma
Il mercato immobiliare italiano ha cambiato ritmo. Dopo un 2025 di slancio — con compravendite in crescita e affitti in rialzo — il 2026 si presenta diverso: la crescita rallenta, ma i fondamentali restano solidi.
Compravendite 2025: +6,4% · Previsione 2026: +1,8% (783.000 transazioni) · Mutui 2026: €52,8 miliardi
Panoramica rapida
- Effetto reale dei tassi sui prezzi oltre il 2026
- Impatto delle incertezze geopolitiche sulle transazioni
- Velocità di assorbimento dell’offerta nelle grandi città
- 1° aprile 2026: presentazione Osservatorio Nomisma a Milano (Rent2Cash)
- I trimestre 2026: consolidamento del ciclo espansivo dal 2024 (Rent2Cash)
- Previsioni Nomisma: 780.000 transazioni 2027, 782.000 nel 2028 (Idealista)
- Crescita contenuta: prezzi +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027, +0,4% nel 2028 (Rent2Cash)
- Mutui in aumento a €52,8 miliardi nel 2026, ma ritmo di crescita rallentato (Rent2Cash)
- Rendimento totale medio lordo 2025: 8,4%, di cui 5,7% da locazione (Rent2Cash)
I dati principali del rapporto Nomisma fotografano un settore in fase di consolidamento, con indicatori chiave che mostrano crescita positiva ma rallentata.
| Dato | Valore | Fonte |
|---|---|---|
| Compravendite 2025 | +6,4% | Rent2Cash |
| Compravendite 2026 (previsione) | +1,8% (783.000) | Rent2Cash |
| Erogazioni mutui 2025 | €49,8 miliardi | Rent2Cash |
| Erogazioni mutui 2026 (previsione) | €52,8 miliardi | Rent2Cash |
| Canoni affitto 2025 | +3,4% | Rent2Cash |
| Rendimento locazione 2025 | 5,7% | Rent2Cash |
| Contratti locazione 2025 | Oltre 1 milione | Rent2Cash |
| Prezzi nominali 2026 | +0,9% | Rent2Cash |
| Prezzi reali 2026 | Sotto -1% (inflazione) | Idealista |
| Tempi medi vendita 2026 | 5 mesi (sconto 8,6%) | Rent2Cash |
Quali sono le prospettive per il mercato immobiliare nel 2026?
Il rapporto restituisce l’immagine di un settore che mostra fondamentali solidi e segnali di consolidamento del ciclo espansivo avviato nel 2024 (Rent2Cash). Nel primo trimestre 2026 il mercato consolida la crescita, con un aumento atteso dell’1,8% nelle compravendite (Borsa Italiana Radiocor).
Previsioni Nomisma fino al 2028
Nomisma prevede 783.000 compravendite nel 2026, 780.000 nel 2027 e 782.000 nel 2028 (Idealista). Per i prezzi nominali, l’istituto stima +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027 e +0,4% nel 2028 — ma in termini reali, tenendo conto dell’inflazione, i valori scenderebbero sotto l’1% (Rent2Cash).
Crescita compravendite e affitti 2025
Nel 2025 le compravendite residenziali nazionali sono cresciute del +6,4% (Rent2Cash), raggiungendo circa 735.000 transazioni. Per lo stesso anno, i canoni di affitto sono aumentati mediamente del +3,4% (Rent2Cash), con oltre 1 milione di contratti di locazione registrati in Italia (Rent2Cash).
Il quadro delineato da Nomisma è quello di un mercato in equilibrio evolutivo: ancora in crescita, ma con segnali di progressivo assestamento (Credipass).
Per chi comprava nel 2025, il momento d’oro è alle spalle. Per chi compra nel 2026, i prezzi salgono ancora — ma più lentamente, con meno concorrenza e più margine di trattativa.
I prezzi delle case scenderanno nel 2027?
Secondo Nomisma, i prezzi nominali continueranno a salire — +0,5% nel 2027, +0,4% nel 2028 (Rent2Cash). La vera domanda è cosa succede in termini reali: con un’inflazione che erode il potere d’acquisto, il valore effettivo degli immobili potrebbe risultare inferiore rispetto agli anni precedenti.
Analisi Gromia e trend attuali
Il rendimento totale medio lordo annuo nel segmento abitativo nel 2025 è stato dell’8,4%, di cui 5,7% da locazione e 2,7% da rivalutazione del capitale (Rent2Cash). Questo significa che chi ha acquistato come investimento ha visto un ritorno concreto — ma la componente di rivalutazione è modesta rispetto agli anni passati.
Confronto con 2026
Nei 13 mercati intermedi monitorati da Nomisma (Bergamo, Brescia, Verona, Parma, Trieste e altri), le abitazioni in ottimo stato hanno segnato +2,3% nel primo trimestre 2026, quelle in buono stato +2,7% (Rent2Cash). A livello nazionale, la crescita prevista è più contenuta: +0,9% in termini nominali.
La liquidità maggiore e la rapidità con cui l’offerta viene assorbita suggeriscono che il divario tra valori richiesti e offerti si sta riducendo — un segnale di un mercato che si sta assestando, non crollando (Borsa Italiana Radiocor).
La domanda rimane dinamica perché gli italiani continuano a preferire l’acquisto all’affitto — anche con prezzi alti e tassi onerosi — come bene rifugio.
Perché il mercato immobiliare è in crisi?
La parola “crisi” va usata con cautela. Il mercato non sta crollando: sta rallentando. Nomisma parla esplicitamente di “consolidamento” del ciclo espansivo avviato nel 2024 (Rent2Cash). Tuttavia, alcuni fattori generano incertezza.
Possibile nuova crisi 2026
Le incertezze geopolitiche e la risalita dei tassi influenzano il consolidamento del ciclo espansivo dal 2024 (Rent2Cash). A ciò si aggiungono le variabili domestiche: tassi BCE, politiche fiscali e dinamiche demografiche.
Fattori economici post-2026
La stabilità dei prezzi con incrementi moderati dipende da tre fattori chiave: l’andamento dell’economia italiana, l’evoluzione dei tassi di interesse e le scelte di politica fiscale del governo (NextCasa). La crescita demografica e la domanda di acquisto continuano a favorire il mercato, ma l’equilibrio tra domanda e offerta resta fragile.
La domanda rimane dinamica: preferisce l’acquisto all’affitto nonostante prezzi alti e tassi onerosi (Idealista). Questo è un segnale di fiducia — almeno per ora.
Conviene comprare casa nel 2026?
La risposta dipende dalla tua situazione. I numeri dicono che il mercato sta ancora crescendo, ma a un ritmo più lento. Ecco cosa considerare prima di decidere.
Pro e contro attuali
Vantaggi
- Rendimento da locazione del 5,7% nel 2025 (Rent2Cash)
- Ciclo espansivo in fase di consolidamento — non di crollo
- Tempi medi di vendita: 5 mesi (Rent2Cash)
- Domanda ancora dinamica, meno concorrenza rispetto al 2025
Svantaggi
- Tassi mutui ancora elevati, crescita rallentata
- Sconto medio in trattativa: 8,6% (Rent2Cash)
- Prezzi reali in calo (sotto -1% considerando l’inflazione)
- Incertezze geopolitiche e macroeconomic
Quotazioni OMI e borsino
Le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate) offrono un riferimento semestrale per ogni comune italiano. Nomisma monitora 13 mercati intermedi e 26 città dal 1988 (Nomisma OMI), permettendo confronti dettagliati su base storica.
Per chi compra come investimento, il rendimento totale medio lordo del 2025 (8,4%) resta competitivo rispetto ad altri strumenti — ma la componente di rivalutazione è modesta. L’acquisto oggi conviene soprattutto a chi ha liquidità e cerca un rendimento da locazione stabile, non una rapida valorizzazione del capitale.
Chi compra oggi paga di più rispetto al 2023, ma trova meno concorrenza e più margine di trattativa. Chi aspetta potrebbe trovare prezzi stabili — ma con tassi ancora incerti e un’offerta che potrebbe restringersi.
Qual è l’andamento storico del mercato immobiliare Italia?
Per capire il 2026, serve contesto. Il mercato immobiliare italiano ha attraversato fasi diverse: dopo la contrazione del 2023 e il recupero del 2024, il 2025 ha segnato un anno di slancio con +6,4% nelle compravendite (Rent2Cash).
Grafico ultimi 20 anni
L’andamento dal 2000 ad oggi mostra cicli lunghi. Dopo la bolla pre-2008 e la crisi dei mutui subprime, il mercato italiano ha faticato fino al 2015-2016. La ripresa è stata graduale, con un’accelerazione post-2020 legata a tassi bassi e incentivi fiscali. Ora il ciclo si sta normalizzando.
Prezzi dal 2000 ad oggi
L’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate rileva le quotazioni semestrali per ogni comune italiano. Questi dati, combinati con le analisi Nomisma, mostrano che la crescita attuale è moderata rispetto ai picchi del 2006-2008 — ma più stabile.
Classifica prezzi case per regione
Il borsino immobiliare per città rivela differenze significative. Le città del Nord (Milano, Bologna, Venezia) mantengono quotazioni più alte, mentre il Sud mostra segnali di ripresa più graduale. Nomisma monitora questi 13 mercati intermedi dal 1988, offrendo un quadro storico prezioso per chi vuole capire le tendenze locali.
L’implicazione per chi valuta un acquisto oggi: il mercato non è in crisi strutturale, ma il momento d’oro degli acquisti a basso prezzo è alle spalle. Chi compra nel 2026 entra in un mercato maturo, con rendimenti più bassi ma più stabili.
Cronologia del mercato immobiliare
| Periodo | Evento chiave | Fonte |
|---|---|---|
| 2023 | Contrazione compravendite | Rent2Cash |
| 2024 | Recupero, avvio ciclo espansivo | Rent2Cash |
| 2025 | +6,4% compravendite, €49,8 mld mutui | Rent2Cash |
| 1° aprile 2026 | Presentazione 1° Osservatorio Nomisma a Milano | Rent2Cash |
| 2026 | +1,8% compravendite (783.000), +0,9% prezzi | Idealista |
| 2027-2028 | Stabilizzazione: 780.000-782.000 transazioni/anno | Idealista |
Il patternstorico indica che il mercato italiano tende a seguire cicli pluriennali: dopo ogni fase di accelerazione segue un assestamento, senza mai generare crolli strutturali come quelli osservati in altri Paesi europei.
Cosa sappiamo — e cosa no
Fatti confermati
- Compravendite 2025: +6,4% (Rent2Cash)
- Compravendite 2026: +1,8% a 783.000 (Rent2Cash)
- Prezzi nominali 2026: +0,9%, reali sotto -1% (Idealista)
- Mutui 2026: €52,8 miliardi (Rent2Cash)
Incognite
- Quanto peseranno le incertezze geopolitiche sulle transazioni reali
- Se i tassi BCE scenderanno abbastanza da rilanciare la domanda
- Se l’offerta di affitti brevi ritornerà sul mercato long-term in quantità sufficiente
Le voci dal settore
“Il rapporto restituisce l’immagine di un settore che mostra fondamentali solidi e segnali di consolidamento del ciclo espansivo avviato nel 2024.”
— Nomisma, Istituto di ricerca (Rapporto Nomisma 2026)
“Il quadro delineato da Nomisma è quello di un mercato in equilibrio evolutivo: ancora in crescita, ma con segnali di progressivo assestamento.”
— Nomisma, Istituto di ricerca (Analisi Credipass)
“A fronte di una domanda ancora in crescita, i prezzi mostrano una dinamica solida, si riduce il divario tra valori richiesti e offerti.”
— Radiocor, redazione economica Borsa Italiana (Radiocor Notiziario)
Nomisma non parla di crisi. Parla di consolidamento. Per chi compra casa come abitazione principale, il momento non è né ideale né pessimo — è semplicemente diverso dal 2025. Chi valuta un investimento deve soppesare il rendimento da locazione (5,7%) contro la prospettiva di una rivalutazione modesta.
In sintesi
Il mercato immobiliare italiano nel 2026 non è in crisi: è in fase di assestamento. Dopo un 2025 dinamico (+6,4% compravendite), le previsioni Nomisma indicano una crescita più contenuta (+1,8%) e prezzi che salgono ancora ma più lentamente. Per chi compra come abitazione principale, le condizioni sono meno competitive rispetto all’anno scorso — più margine di trattativa, tempi più lunghi. Per chi investe, il rendimento da locazione (5,7%) resta interessante, ma la scommessa sulla rivalutazione è più rischiosa.
Per chi ha liquidità e cerca stabilità, comprare nel 2026 può avere senso. Per chi dipende da un mutuo con tassi ancora elevati, attendere potrebbe essere la scelta più ragionevole — a meno che le condizioni personali non richiedano urgenza.
Letture correlate: mutui Italia 2026 · economia italiana 2024-2025
Le proiezioni Nomisma per 783.000 compravendite nel 2026, con prezzi in lieve rialzo, si riflettono nei rapporti aggiornati sul settore che confermano la vitalità del mercato.
Domande frequenti
Quali sono le quotazioni OMI?
Le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) sono le stime semestrali dei valori immobiliari per zona e tipologia, pubblicate dall’Agenzia delle Entrate. Coprono tutti i comuni italiani e sono il riferimento ufficiale per valutazioni e mutui.
Come consultare i valori immobiliari dell’Agenzia delle Entrate?
L’Agenzia delle Entrate pubblica le quotazioni OMI sul proprio sito. Si può cercare per comune, zona e tipologia immobiliare. Nomisma integra questi dati con il monitoraggio di 13 mercati intermedi e 26 città dal 1988.
Qual è la classifica prezzi case Italia?
Le città più costose restano Milano, Roma, Bologna e Venezia. Il Nord mostra quotazioni più alte, mentre il Centro-Sud registra una ripresa più graduale. Il borsino immobiliare per città mostra variazioni significative anche all’interno delle stesse regioni.
Cosa prevede Nomisma per il 2028?
Nomisma stima 782.000 compravendite nel 2028, con prezzi nominali in crescita dello 0,4%. In termini reali, however, l’inflazione potrebbe neutralizzare questa crescita. I mutui dovrebbero raggiungere €54 miliardi.
Il mercato immobiliare Italia crescerà nel 2030?
Le previsioni oltre il 2028 sono speculative. Gli analisti di Nomisma non forniscono proiezioni così lunghe. Tutto dipenderà dall’andamento economico, dai tassi e dalle politiche fiscali del governo.
Come leggere il grafico dei prezzi negli ultimi 20 anni?
Il grafico mostra cicli lunghi: picco pre-2008, calo fino al 2015, ripresa graduale, accelerazione post-2020, normalizzazione nel 2026. Per capire la fase attuale, basta ricordare: il mercato non è in bolla come nel 2006-2008, ma nemmeno in crisi come nel 2012-2013.
Differenza tra borsino immobiliare e OMI?
L’OMI pubblica quotazioni ufficiali semestrali basate su compravendite effettive. Il borsino immobiliare è un termine generico per indicare le piattaforme e gli indici che raccolgono dati di mercato in tempo reale — spesso con informazioni più aggiornate ma meno strutturate.
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